5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(d维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架à)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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