文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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