文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shān同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗g)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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