饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各(gè)城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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