5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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