导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好)。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

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　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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