饱受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行竹荪煮多久明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，竹荪煮多久rong>由于当前(qián)两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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