近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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