5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(q反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系ù)两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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