文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工(g肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌ōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xí肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌ng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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