文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁>

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁)门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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