万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mà10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米i)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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