万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(好好记住我在你体内的感觉shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，好好记住我在你体内的感觉中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì好好记住我在你体内的感觉)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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