5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5吴亦凡资产多少亿月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A吴亦凡资产多少亿、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí吴亦凡资产多少亿)他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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