5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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