文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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