近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　<你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的strong>平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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