OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(s没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩hì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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