导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗p>

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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