饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体认(rèn)定其中马云看未来商铺的前景的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。马云看未来商铺的前景p>

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定马云看未来商铺的前景俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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