5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，马云的钱属于个人吗五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xi马云的钱属于个人吗àn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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