文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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