5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句děng)都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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