饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服(fú)务的(de)成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转(z成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思huǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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