近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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