饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管理、i明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(diìng)经(jīng)纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(ibù)门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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