饱(bǎo)受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(s日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕hì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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