5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)作家许地山简介，许地山简介资料比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性(x作家许地山简介，许地山简介资料ìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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