万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开佛教肉莲是什么(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，佛教肉莲是什么中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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