5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也遭天谴什么意思，天谴什么意思解释表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压遭天谴什么意思，天谴什么意思解释力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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