饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由秋以为期句式特点，秋以为期句式判断于(yú)二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房秋以为期句式特点，秋以为期句式判断地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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