5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(z说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思hí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思gǔ)成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(yú)调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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