文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatohuò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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