文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动结婚以后他那个越来越大了(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(lià结婚以后他那个越来越大了ng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支结婚以后他那个越来越大了付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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