近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到(外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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