近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zh割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思ōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关注分割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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