近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fē王菲是什么星座，王菲是什么星座的人olor: #ff0000; line-height: 24px;'>王菲是什么星座，王菲是什么星座的人n)红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或王菲是什么星座，王菲是什么星座的人建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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