恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思　“现在(zài)的(de)房地(dì)产很难再出(chū)现(xiàn)像过去十年的(de)系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济(jì)学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度(dù)从板块向(xiàng)单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业(yè)绩(jì)，还是估值，房(fáng)地(dì)产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复(fù)地杀到(dào)了底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避(bì)免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要(yào)满足以下三(sān)个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的信(xìn)贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有国(guó)企背景的(de)房企，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以整个行业(yè)出现了一(yī)个很明显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是(shì)融资等(děng)各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对较(jiào)好(hǎo)，但没(méi)有国资背景(jǐng)的民营(yíng)房(fáng)企股价(jià)大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业(yè)的(de)成本(běn)优势，更具体一点，就是它(tā)的净借(jiè)贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是不是行业(yè)内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资(zī)成本是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时满足上述条件的(de)房(fáng)企(qǐ)并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分(fēn)房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房(fáng)企也恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思(yě)踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财务指标(biāo)称得上(shàng)完全健康的仍是(shì)少数。而更加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大(dà)举扩(kuò)张(zhāng)。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对(duì)房企而(ér)言，扩张速度(dù)的张弛(chí)有度尤(yóu)为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同时，该房企(qǐ)新(xīn)购(gòu)入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的(de)楼盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也(yě)主要集中在强二线(xiàn)和二(èr)线城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张(zhāng)是有节(jié)制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张(zhāng)的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量一家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要还是看房(fáng)企的净负(fù)债率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得(dé)高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前(qián)房(fáng)地产行业(yè)的复苏速(sù)度(dù)并(bìng)没有那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司(sī)净负债率提(tí)高到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的(de)房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产净负债率持续(xù)居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)在践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度与净(jìng)负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他(tā)们(men)是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的(de)实际表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自(zì)然而然(rán)就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流(liú)通(tōng)股东中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其(qí)自身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的(de)近(jìn)三(sān)年时间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为(wèi)杭(háng)州本土房企的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现出(chū)较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价(jià)表现等多维度(dù)都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了(le)扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业绩的(de)持(chí)续增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战略布局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有(yǒu)近(jìn)七成(chéng)营(yíng)收来自(zì)杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房(fáng)、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突(tū)出表(biǎo)现，也让(ràng)滨(bīn)江集(jí)团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房(fáng)地产开发(fā)只是房地产产业链(liàn)上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材(cái)料供应(yīng)商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要包括中介服(fú)务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发环(huán)节(jié)与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导(dǎo)致上游(yóu)不被看(kàn)好，机构寻(xún)觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国房地产行业(yè)在(zài)进入存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头(tóu)年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安(ān)娜和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是(shì)前者(zhě)在月线连收七根阳线的基(jī)础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例(lì)，富安娜主要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季(jì)报的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私(sī)募的明河(hé)2016，都在其中出现(xiàn)，占据(jù)了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基(jī)金经(jīng)理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同(tóng)时重仓的房地产产业链股(gǔ)票(piào)还有金地集(jí)团(tuán)和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)也因疫(yì)情、消费复(fù)苏进程缓慢(màn)等(děng)多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年(nián)内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)最好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营(yíng)收还是归母净利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发(fā)策略优(yōu)选和广发安(ān)宏回报均(jūn)增(zēng)加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居(jū)十大流通股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的(de)情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多(duō)在香港(gǎng)上(shàng)市，如何(hé)选(xuǎn)择成(chéng)为难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务(wù)不是(shì)一(yī)个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到(dào)期(qī)的合同(tóng)里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为(wèi)物业(yè)公司很容易一开始是挣钱(qián)的，恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思后面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那(nà)么满意(yì)，能做到提价难(nán)度是(shì)非常大(dà)的(de)。但(dàn)是该公司(sī)能在业内(nèi)做(zuò)到(dào)到期之(zhī)后(hòu)提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

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