万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子mg alt="北京房圈(quān)大消息！顶级富豪，都被割(gē)了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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