5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(b知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗iàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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