万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(gu裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思ó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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