文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金龙有几个爪 龙有两个根吗(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gò龙有几个爪 龙有两个根吗u)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始(sh龙有几个爪 龙有两个根吗ǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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