文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢乔布斯为什么把苹果给库克，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng乔布斯为什么把苹果给库克)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金乔布斯为什么把苹果给库克账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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