近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投72小时是几天，72小时是几天几夜资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2072小时是几天，72小时是几天几夜23年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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