导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我2000克是多少斤 2000克等于多少公斤们(men)测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　2000克是多少斤 2000克等于多少公斤=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.12000克是多少斤 2000克等于多少公斤％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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