5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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