文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng600毫升等于多少斤水，800ml是多少水)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等(dě600毫升等于多少斤水，800ml是多少水ng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房600毫升等于多少斤水，800ml是多少水制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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