文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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