文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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