文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自(zì)己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付(甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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